そろそろ不動産投資について一言いっておくか

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※あくまでも一個人の思考ゲームです。投資は自己責任で。

「不動産投資ってどーよ?損なの?得なの?」とか「マイホームは購入派?それもと賃貸派?」なんて話しは宗教戦争のようにいつ果てることもない堂々巡りの議論が繰り返されていますが、こころ辺でバシっと答えを教えちゃいましょう。

ずばり、不動産投資は「NO」!

(長期視点では)やっちゃダメです。マイホーム購入も同様。基本は賃貸で。

それはなぜか?

理由は「人口が減少するから」。

人口が減れば、不動産・住宅に対する需要が当然減るので、自然と供給側は価格を下げざるを得ない、という至極シンプルなマクロ経済理論。

もちろん短期には上げ下げを繰り返すでしょうが、長期には不動産価格は「良くて現状維持、このままなら右肩下がり」。

唯一の例外は「人口が増える」こと。

ただこの先20~30年は人口は”絶対に”増えませんので。

なぜ”絶対”と言い切れるのか?

それは「今」生まれている子供の数が、20年後、30年後の成人の数そのものだから。これはすでに「確定事項」ですので。ある日突然、「2009年生まれの人口が増加する」なんてことはありえない。

唯一あるとすると、日本が諸外国のように「移民」を受け入れるようになった場合のみ。

「移民開放政策」に日本の政治が舵を切ったら、前言撤回。

20~30年後にはありえるかもしれないけど、現状ではあまりにも未知数要因。

近年のアメリカの住宅バブルも、「金融の過剰流動性」がひとつの要因ではあったのは確かですが、それはあくまで「供給サイド」の話し。

「需要サイド」では、移民で人口が増えて持ち家を欲しがる潜在ニーズがあったから。

ちゃんと需要と供給がマッチしたから住宅価格が上がったんです(もちろんサブプライムなどリスクを取りすぎた部分もありましたが)。

「マイホームを持たないと老後が心配」とか言う人もいますが、自分が老後(30年後?40年後?)を迎えた時も、今と同じ住宅事情だとお思いで?

高齢者の割合が30%とか40%とかいう30年後に、「高齢者だから家を貸しません」なんて呑気なことを言っている大家がいたらお目に掛かりたいものです。

だって高齢者以外に借り手がいないんだもん、空き室にするわけにいかない大家さんは高齢者にも「貸さざるを得ない」。

ゆえに「老後の住まい」については無問題、杞憂。

「それでもどうしてもマイホームが欲しい!」という人は「長期耐久”消費財”」(負債)としてマイホームを買う覚悟をしてください。それならOK。「資産」としてマイホームを買うのは明らかに間違い。

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